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    财税专线 注意!合同少写3个字,竟然让公司少缴15万的税!

    发布日期:2018-04-24浏览次数:

    业务案例

      A房地产公司开发了一片工业园区,工业园区设计成独立的仓库和厂房,该工业园区开发完成以后,房地产公司作为自持物业对外出租。

      由于工业园区所处地理位置相对偏远,出租率不太理想,A公司为了吸引客户,推出第一年免租的营销政策,从第二年开始计算租金。
     
    以下是其中一栋厂房对外出租的情况:
     
      A房地产公司将其中一栋厂房出租给B公司,该厂房财务核算的资产原值为1500万元(含土地),出租条件为:2017年免租金,2018年租金100万,2019年租金100万,合同三年签订一次。
     
    优化合同
    第一种合同签订方式:2017年免租金、2018年租金100万元、2019年租金100万元,合同三年签订一次。
     
    第二种合同签订方式:2017年至2019年租金200万元,合同三年签订一次。
     
    纳税分析
    一、增值税缴纳
     
      《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件之《营业税改征增值税试点实施办法》规定:按照标的物的不同,经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务,提供不动产租赁服务适用增值税税率为11%,征收率为5%。
      
      《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局〔2016〕86号)第七条规定:纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。 
     
      针对以上案例,结合相关政策,我们得知,对于出租土地或房屋等不动产,如果协议中约定有免租期的,免租期间无需视同销售,也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税。
     
    二、房产税缴纳
     
      《房产税暂行条例》第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定,房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。
     
      《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
     
      因此,两种不同的合同签订方式,对房产税的缴纳将产生较大的影响:
     
    第一种合同签订方式应缴纳房产税:
     
    2017年应缴房产税:1500×(1-20%)×1.2%=14.4万元(假设当地房产税按房产原值减除比例为20%)
     
    2018年应缴房产税:100×12%=12万元
     
    2019年应缴房产税:100×12%=12万元
     
    2017年-2019年应缴房产税:14.4+12+12=38.4万元
     
    第二种合同签订方式应缴纳房产税:
     
    2017年-2019年应缴房产税:200×12%=24万元
     
      通过以上案例分析我们发现,企业在生产经营过程中合同签订是一件多么重要的事情,仅仅是“免租金”这三个字,却让企业多缴房产税14.4万元。该案例只是一个筹划思路,实操中,多缴房产税的现象说不定远远大于这个金额。