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    市地税局房土两税政策及纳税辅导培训

    发布日期:2018-04-20浏览次数:

    412日,我司财务人员参加由地税局组织的关于房产税和土地使用税专题辅导培训。

    一、房产税

    1、纳税人:房产税由产权所有人缴纳。

    纳税人几种特殊情形:

    五种情形

    纳税义务人或缴纳人

    备注

    产权全民所有的

    经营管理单位

     

    产权出典的

    承典人

     

    产权未确定或租典纠纷未解决的

    房产代管人或使用人

     

    无租使用

    使用人

    按房产余值

    融资租赁

    承租人

     

    2、征税对象

    1房产是以房屋形态表现的财产,房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电站、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

    2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气的设备;各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水的管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

    3)凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

    4)自200611日起,自用的地下建筑,按以下方式计税:工业用途房产,以房屋原价的50%作为应税房产原值。商业和其他用途房产,以房屋原价的70%作为应税房产原值。

    5)对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

    6)对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

    7)对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

    宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

    3、纳税义务发生时间

    次月起征收房产税(其中有一个特例就是:将原来房产用于生产经营的,从生产经营之月起,计征房产税。)

    4、税率

    1)房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%.

    2)依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%

    3)个人出租房屋的税收综合征收率为5%。其中房产税为3%

    4)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

    5、减免税

    国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产。

    二、城镇土地使用税

    1、纳税人

    1)在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人。

    2)土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。

    3)纳税人无偿使用免税单位的土地,由纳税人缴纳土地使用税。

    4)在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的,由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

    5)对于在城镇土地使用税征收范围内使用集体所有建设用地,并已办理土地使用权流转手续的,城镇土地使用税由拥有土地使用权证的单位和个人缴纳;对于在城镇土地使用税征收范围内使用集体所有建设用地,但未办理土地使用权流转手续的,城镇土地使用税由实际使用人即最终使用土地的单位和个人缴纳。

    2、征税范围:城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地。

    3、计税依据

    1)土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,其实际占用土地面积的确定,按土地使用证书确认的土地面积计算。

    2)对尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的,暂以纳税人(土地使用者)据实申报土地面积为计税依据,待核发土地使用证书后,按证书记载的面积进行调整。

    3)对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中:

    已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

    4、税额标准

    201711日起执行新的税额标准:

    盐城市区(含盐都区):一等土地16/平方米;二等土地12/平方米;三等土地8/平方米;四等土地5/平方米;五等土地3/平方米。

    东台市、大丰区:一等土地10/平方米;二等土地6/平方米;三等土地4/平方米;四等土地2/平方米。

    其他各县:一等土地6/平方米;二等土地4/平方米;三等土地2/平方米

    5、纳税义务发生时间

    1)征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。

    2)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

    出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起城镇土地使用税。

    3)以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

    4)纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

    6、减免税

    国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;市政街道、广场、绿化地带等公共用地;直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税五年至十年;由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

    财务人员将不断提高业务水平、学习最新的法律法规并了解最新政策,降低企业可避免的财税风险。